在銀根收緊的情況下，浙江興潤(rùn)置業(yè)資金鏈斷裂引發(fā)債務(wù)違約風(fēng)波，讓業(yè)界對(duì)房企今年的資金風(fēng)險(xiǎn)格外關(guān)注。Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，A股共有81家房企公布了2013年年報(bào)，庫(kù)存增加的企業(yè)占比超過(guò)六成。
盡管去年是房地產(chǎn)業(yè)的“豐收年”，多數(shù)房企業(yè)績(jī)靚麗，但高杠桿、高負(fù)債和高資金成本所驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債發(fā)展模式，使得房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪高庫(kù)存下半年將至，加上不容樂(lè)觀的貨幣政策和銷售形勢(shì)，預(yù)計(jì)今年房企會(huì)加速跑量，房?jī)r(jià)松動(dòng)或更普遍。
新一輪高庫(kù)存將至
由于房企年報(bào)中存貨數(shù)據(jù)比較籠統(tǒng)，并不能直接得到公眾最關(guān)心的庫(kù)存現(xiàn)房以及已取得預(yù)售證但暫未售出的期房的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。業(yè)界一般以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)為依據(jù)來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)庫(kù)存量。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年末，全國(guó)商品房待售面積為4.9億平方米，同比增長(zhǎng)35.2%，比2012年提高了8.2個(gè)百分點(diǎn)；而同年商品房銷售面積僅1.3億平方米，同比增長(zhǎng)了17.3%，比2012年提高15.5個(gè)百分。2013年，房屋新開(kāi)工面積20.12億平方米，增長(zhǎng)13.5%；房屋竣工面積10.14億平方米，增長(zhǎng)2.0%。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，盡管連續(xù)兩年熱銷，但更大的潛在供應(yīng)量和不容樂(lè)觀的銷售形勢(shì)，將會(huì)導(dǎo)致存貨量再次上升，而且增幅會(huì)很快，今年下半年或?qū)⒂瓉?lái)新一個(gè)庫(kù)存高峰。
“房地產(chǎn)庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)了2008年的水平，這是我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅在2014年將出現(xiàn)回落的主要原因?！比A遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)[微博]近日表示。
81家房企中，庫(kù)存上升的企業(yè)有51家，占比達(dá)到62.9%。其中，大名城增長(zhǎng)66%，中航地產(chǎn)增長(zhǎng)39%，陸家嘴增長(zhǎng)36%，均屬于大幅增長(zhǎng)的企業(yè)。
庫(kù)存增加并不是三四線城市的“專屬品”。事實(shí)上，一線城市真實(shí)的樓盤(pán)銷售并沒(méi)有外界想象的那么火爆。以北京市場(chǎng)一些“熱銷”明星樓盤(pán)為例，北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，“V7西園”去年8月23日、9月15日先后拿到全部預(yù)售證，截至今年3月11日，簽約套數(shù)比為39%。另外，“燕西華府”除二期沒(méi)有具體信息外，2011年10月1日開(kāi)盤(pán)的一期、2012年1月1日開(kāi)盤(pán)的三期、2013年6月2日開(kāi)盤(pán)的四期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至今年3月11日，簽約套數(shù)比分別是77%、65%、37%。
不少房企負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，存貨增多，銷售壓力增大，是房地產(chǎn)企業(yè)2014年所面臨的困境。而更為致命的是，2013年土地市場(chǎng)火熱，地價(jià)猛漲，多數(shù)房企高價(jià)拿地，若2014年下半年新一輪庫(kù)存高峰期到來(lái)，新增庫(kù)存將具有地價(jià)高、售價(jià)高的特點(diǎn)，銷售難度更大，這對(duì)房企的資金鏈安全非常不利。
資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將增大
中國(guó)證券報(bào)記者翻閱81家房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，由于去年銷售情況普遍良好，房企資金狀況略有好轉(zhuǎn)。81家房企期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額總計(jì)2213.5億元，同比增長(zhǎng)5.49%；平均資產(chǎn)負(fù)債率與上年基本持平，負(fù)債率低于60%的有29家；60%-70%之間的有20家；70%-80%的有23家；超過(guò)80%的有9家。
相比去年，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度逐漸回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積10466萬(wàn)平方米，同比下降0.1%；商品房銷售額7090億元，下降3.7%。
這反映到部分城市樓市狀況，即一些樓盤(pán)降價(jià)促銷，引發(fā)樓市崩盤(pán)論甚囂塵上。宋延慶告訴中國(guó)證券報(bào)記者，近年來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在追求行業(yè)排名和高增長(zhǎng)慣性驅(qū)使下，基本是以債養(yǎng)債的發(fā)展模式。興潤(rùn)置業(yè)因資金鏈斷裂而引發(fā)的債務(wù)違約風(fēng)波，讓很多人產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)：今年會(huì)不會(huì)有更多的企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂？
宋延慶給出的答案是“會(huì)”。理由有三點(diǎn)：一是目前市場(chǎng)上商品房庫(kù)存量很大，潛在供應(yīng)量更大，而今年的銷售形勢(shì)卻不容樂(lè)觀；二是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)已逐步收緊對(duì)開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和個(gè)人按揭貸款；三是如果某些三四線城市出現(xiàn)降價(jià)潮，或某些中小房企出現(xiàn)資金危機(jī)，很有可能引發(fā)恐慌而快速蔓延。
萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石在3月28日召開(kāi)的萬(wàn)科2013年股東大會(huì)上表示，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。任志強(qiáng)則在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合告誡房企，對(duì)今年形勢(shì)不要盲目樂(lè)觀。
事實(shí)上，從房企2013年年報(bào)中可以測(cè)算，除去房企自籌資金外，房企的外部資金來(lái)源中，銷售定金及預(yù)收款占46.2%；來(lái)自銀行貸款的比例占45.1%；房地產(chǎn)基金、信托、海外債券等其他資金僅占8.7%?！颁N售回款和銀行貸款仍占大頭，而今年銀行貸款緊縮，且銷售情況不及去年，因此房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大?！彼窝討c認(rèn)為。
“內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)”越來(lái)越大
不容樂(lè)觀的資金狀況，以及下半年或?qū)⒌絹?lái)的新一輪高庫(kù)存期，意味著今年可能是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高的一年。而且，與前些年因外在調(diào)控所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不同，目前的市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)更多是“內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)”，也就是地價(jià)越來(lái)越高、房?jī)r(jià)越來(lái)越高、以債養(yǎng)債發(fā)展模式等內(nèi)因使風(fēng)險(xiǎn)累積越來(lái)越高。
“市場(chǎng)好的時(shí)候，無(wú)論多么嚴(yán)厲的調(diào)控，效果都不明顯；當(dāng)現(xiàn)在調(diào)控放寬的時(shí)候，無(wú)論多么小心地呵護(hù)著泡沫，也未必能如愿。敏感的企業(yè)應(yīng)該采取加快跑量、現(xiàn)金為王的策略，適當(dāng)、適時(shí)降價(jià)是有必要的?！彼窝討c說(shuō)。繼杭州、南京等地有項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)后，北京、廣州、深圳等地也有項(xiàng)目跟進(jìn)。
不過(guò)，個(gè)別城市、個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)并不具有代表性，也并不意味著整個(gè)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模下降的危機(jī)，但多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)松動(dòng)將在下半年更加普遍。
華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰曾表示，“從今年前兩個(gè)月的銷售情況來(lái)看，今年的市場(chǎng)比我們預(yù)想的還要差，銷售節(jié)奏要跟著市場(chǎng)調(diào)整?！?/div>
宋延慶也認(rèn)為，在大范圍降價(jià)潮出現(xiàn)前，房企要進(jìn)一步加快消化庫(kù)存，回籠資金。可能的話，力爭(zhēng)上半年完成全年銷售目標(biāo)的60%以上，減輕下半年的銷售壓力。從北京、上海等一線城市推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，4月份供應(yīng)量大增，且大部分平價(jià)入市，預(yù)計(jì)二季度會(huì)保持這種態(tài)勢(shì)，不少房企開(kāi)始搶在上半年盡量多的回籠資金。
