上海市房屋土地資源管理局
　　
　　上海市工商行政管理局　 　制定
　　
　　二○○三年三月　　
　　
　　特　別　告　知　　
　　
　　
　　
　　一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和《上海市房地產轉讓辦法》共同制定的示范文本，當事人可以約定采用，或參照示范文本訂立買賣合同。
　　
　　二、除房地產開發企業預售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地產買賣均可適用本合同。
　　
　　三、合同內的空格由買賣雙方當事人商定后如實填寫；【　　　　】內容為并列的選擇項，可根據實際選擇，不予選擇的劃除；
　　
　　四、雙方當事人應按自愿協商、公平的原則訂立合同。房地產買賣是一種民事法律行為，涉及的標的額較大、專業性較強、法律規范較多，雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：
　　
　　1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。
　　
　　原職工已購公有住房上市出售的，參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。
　　
　　房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任。
　　
　　2、定金。買賣合同定金是雙方履行合同的擔保，雙方當事人可就定金數額、支付日期等在附件三付款協議內約定。
　　
　　3、房屋交接是出賣人按約定的日期和方式將房屋交付給買受人，買受人驗收和接受的過程。 雙方當事人應在合同第四條明確交付和驗收日期、選擇交付的方式。
　　
　　出賣人將原購入的商品住房出售的，開發公司提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書應一并轉移給買受人，買受人享有"兩書"規定的權益。
　　
　　4、房屋質量。質量條款是買賣合同的必要內容，買賣的房屋應能保持正常使用功能。房屋超過合理使用年限后若繼續使用的，產權人應委托具有相應資質等級的勘察、設計單位鑒定。
　　
　　5、房地產買賣合同簽訂前，買受人應向房地產交易中心查閱買賣房地產的有關登記（備案）資料，查驗買賣的房地產上是否存在產權爭議和其他權利限制，以維護自身權益。
　　
　　6、買賣已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
　　
　　7、買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，并就有關事項協商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。
　　
　　8、房地產買賣后的土地使用權
　　
　　（1）居住房屋
　　
　　居住房屋出售，占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。其中，房地產權證注明土地使用年限的，應在合同第三條第（一）項如實填寫。
　　
　　未補交土地出讓金的花園住宅出售時，買受人應向市或區縣房地局辦理國有土地使用權出讓手續，補交出讓金，并選擇合同第三條第（二）項。
　　
　　（2）非居住房屋
　　
　　該土地使用權以出讓方式取得的，出售時占用范圍內的國有土地使用權隨之轉移。當事人應選擇合同第三條第（一）項，其中，房地產權證注明土地使用年限的，應如實填寫。
　　
　　按照法律、法規、規章規定，劃撥土地上房地產買賣，買受人應辦理土地使用權出讓手續，按規定繳納土地使用權出讓金，當事人應選擇第三條第（二）項。
　　
　　除上述情況外，《中華人民共和國土地管理法》規定了國有土地租賃和土地使用權作價入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當事人應在第三條第（三）項內約定。
　　
　　9、集體所有土地上房屋的買賣對象。集體所有土地上的居住房屋未經依法征用，只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉（鎮）范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。
　　
　　10、住房戶口遷移。已投入使用的住房買賣，除房屋交接和權利轉移外，住房內的原有戶口是否及時遷出也會影響合同的履行。當事人可在補充條款內約定戶口遷移條款。
　　
　　11、維修基金交割。根據《上海市居住物業管理條例》規定，房地產買賣合同生效之日起的十日內，當事人應將房地產轉讓情況書面告知業主管理委員會和物業管理單位，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續，帳戶內結余維修基金的交割，當事人可在補充條款中約定。
　　
　　五、為保障買賣雙方自身權益，防范違規的房地產中介對當事人權益的侵害，凡委托具有房地產經紀資格的專業公司提供代理、居間介紹等服務的，受托居間介紹、代理的房地產經紀公司均應在附件六居間介紹、代理等中介服務情況中簽字蓋章；其中：委托人應將居間介紹的有關房地產經紀公司及執業經紀人情況在第一條內予以明示，以備與經紀公司、經紀人發生糾紛時作為投訴的依據；
　　
　　六、為方便當事人訂立買賣合同補充條款，擬訂下列范例，當事人可根據需要自由選擇，范例未經當事人選取，不作為合同內容。
　　
　　房地產權利保證條款范例：甲方保證，上述買賣的房地產不存在產權爭議和其他人主張權利的情況。在本合同簽訂前，該房地產已存在的權利負擔，乙方同意甲方按下述第　　項處理：
　　
　　（一）本合同生效后　　日內，甲方與抵押權人或者其他權利人注銷他項權利的登記，逾期未注銷的，乙方有權追索甲方的違約責任。
　　
　　（二）在抵押權人或者其他權利人書面同意的前提下，乙方承認并繼受該項權利，并同意辦理變更登記。
　　
　　戶口遷移條款范例：甲方承諾自上述房地產權利轉移之日起的　　日內，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續。如由于甲方未及時遷出戶口造成乙方損失的，甲方承擔賠償責任。
　　
　　七、《中華人民共和國仲裁法》規定了或裁或審制度，合同當事人一旦選擇了仲裁，就意味著不能再向法院起訴。因此，合同當事人如不愿仲裁的，愿意向法院起訴的，請將合同第十三條劃去。
　　
　　八、本合同示范文本可向房地產交易中心購取。
　　
　　（合同編號：　　　　　　　 ）　　
　　
　　立房地產買賣合同人
　　
　　出賣人（甲方）：
　　
　　買受人（乙方）：　　
　　
　　根據中華人民共和國有關法律、法規和本市有關規定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本合同，以資共同遵守。
　　
　　第一條　甲乙雙方【未通過經紀機構居間介紹】【通過　　　　 公司居間介紹（房地產執業經紀人：　　　　，經紀人執業證書號：　　　　　　　　　　　 ）】，由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產），房地產具體狀況如下：
　　
　　（一）甲方依法取得的房地產權證號為：　　　　　　　　　　　；
　　
　　（二）房地產座落在上海市　　 　　　　　　　　　 【區】【縣】　　　 【路】　　　　　【弄】【新村】　 　　　　　【支弄】　　　　號　　　　　　 室。（部位：　　　　　　　　）房屋類型：　　　　　　　 ；結構：　 　　　　　　 ；
　　
　　（三）房屋建筑面積　　　　　　　　 平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】　　 　　　　　　 平方米。
　　
　　（四）房屋平面圖和房地產四至范圍（附件一）；
　　
　　（五）該房屋占用范圍內的土地所有權為【國有】【集體所有】；國有土地使用權以【出讓】【劃撥】【　　　　】方式獲得；
　　
　　（六）隨房屋同時轉讓的設備（非房屋附屬設備）及裝飾情況（附件二）
　　
　　（七）甲方轉讓房地產的相關關系（包括抵押、相鄰、租賃等其他關系）見附件五。
　　
　　甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。
　　
　　第二條　甲、乙雙方經協商一致，同意上述房地產轉讓價款為　　　　　（　　　　 幣）計　　　　　　　　 元。（大寫）：　　　 仟　　　 佰
　　
　　拾　　　萬 　　 千 　　 百 　　 拾 　　　元整。
　　
　　乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在付款協議（附件三）中約定明確。乙方交付房價款時，甲方應開具符合稅務規定的收款憑證。
　　
　　第三條　甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第款辦理。
　　
　　（一）該房屋占用的國有土地使用權的使用年限從　　　　　　　 年　　　　　 月　　 　日起至　　 　　年　　　 月 　　　日止。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方。
　　
　　（二）按照中華人民共和國法律、法規、規章及有關規定，【可以不辦理】【應辦理】土地使用權出讓手續的，應由【甲方】【乙方】按規定【將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家】【辦理土地使用權出讓手續并繳納土地使用權出讓金】。
　　
　　（三）
　　
　　第四條　甲、乙雙方同意，甲方于年月日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】【甲方將房屋鑰匙交付給乙方】【】為房屋轉移占有的標志。
　　
　　第五條　甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值倍】【價值元】向乙方支付違約金。
　　
　　第六條　甲、乙雙方確認，自本合同簽訂之日起的日內，【甲乙雙方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。
　　
　　上述房地產權利轉移日期以　　　　　　　　 【市】【區】【縣】房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準，但房地產交易中心依法作出不予過戶決定的除外。
　　
　　甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。
　　
　　第七條　上述房地產風險責任自該房地產【權利轉移】【轉移占有】之日起轉移給乙方。
　　
　　第八條　本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規定繳納稅、費。
　　
　　在上述房地產【權利轉移】【轉移占有】前未支付的物業管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付。【權利轉移】【轉移占有】后該房地產使用中所發生的費用，按本合同附件四約定支付。
　　
　　第九條　乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意按下列第款內容處理。
　　
　　一、每逾期一日，乙方應向甲方支付逾期未付款的　　％的違約金，合同繼續履行。
　　
　　二、乙方逾期未付款，甲方應書面催告乙方，自收到甲方書面催告之日起的　　日內，乙方仍未付款的，甲方有權單方解除合同，并書面通知乙方，自收到通知之日起的　　日內乙方未提出異議，合同即行解除。甲方可從乙方已付款中扣除乙方應向甲方支付逾期未付款　 　 ％的違約金，余款返還給乙方，已付款不足違約金部分，乙方應在接到書面通知之起 　　 日內向甲方支付。若乙方違約給甲方造成經濟損失的，甲方實際經濟損失超過乙方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由乙方據實賠償。
　　
　　三、
　　
　　第十條　甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給乙方，甲、乙雙方同意按下列第款內容處理。
　　
　　一、每逾期一日，甲方應向乙方支付已收款　　％的違約金，合同繼續履行。
　　
　　二、甲方逾期未交付房地產，乙方應書面催告甲方，自收到乙方書面催告之日起的　　日內，甲方仍未交付房地產的，乙方有權單方解除合同，并書面通知甲方，自收到通知之日起的　　日內甲方未提出異議，合同即行解除。甲方除應在收到書面通知之日起　　日內向乙方返還已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，還應按已收款的 　　 ％向乙方支付違約金。若甲方違約給乙方造成經濟損失的，乙方實際經濟損失超過甲方應支付的違約金時，實際經濟損失與違約金的差額應由甲方據實賠償。
　　
　　三、
　　
　　第十一條　經甲、乙雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立的補充條款或補充協議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。
　　
　　第十二條　本合同自【甲、乙雙方簽訂】【公證處公證】【】之日起生效。
　　
　　第十三條　本合同適用中華人民共和國法律、法規。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決，協商不能解決的，提交上海仲裁委員會仲裁（不愿意仲裁，愿意向人民法院起訴的，請將此條款劃去）。
　　
　　第十四條　本合同一式份，甲、乙雙方各執　　　份，　　　、 　　　　 　和 　　　　　 【市】【區】【縣】房地產交易中心各執一份。　　
　　
　　
　　
　　補 充 條 款
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　　　　（騎縫章加蓋處）　　
　　
　　附　件　一
　　
　　房屋平面圖及房地產四至范圍
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　　　 （騎縫章加蓋處）　　
　　
　　附　件　二
　　
　　隨房屋同時轉讓的設備及裝飾情況
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　　　　（騎縫章加蓋處）
　　
　　設備：
　　
　　裝飾：　　
　　
　　附　件　三
　　
　　付款協議
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　　　（騎縫章加蓋處）　　
　　
　　本合同簽訂后，乙方于　　　年　　月　　日支付全部房價款的　　　％計　　　幣　　　　　　元，作為定金。待支付尾款時抵作房價款。
　　
　　乙方于【　　　年　　月　　日前】【　　　　　　　后　　日】支付　　幣　　　　　　　元（大寫）：　　　　　　　　　　　 　。
　　
　　乙方于【　　　年　　月　　日前】【　　　　　　　后　　日】支付 　 幣　　　　　　元（大寫）：　　　　　　　　　　　　 　。　　
　　
　　附　件　四
　　
　　物業管理費、水、電、煤、電訊等其他費用的支付
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　（騎縫章加蓋處）　　除下述所列應由甲方、乙方支付的各項費用外，在【權利轉移】【轉移占有】前未支付、未結算的費用均由甲方承擔；【權利轉移】【權利占有】后，使用該房地產所發生的費用均由乙方承擔。　　
　　
　　1、由甲方承擔的費用：　　
　　
　　2、由乙方承擔的費用：　　
　　
　　附　件　五
　　
　　相關關系（包括抵押、相鄰、租賃等其他關系）
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　 （騎縫章加蓋處）　　已購公房參加房改購房時的同住成年人意見：
　　
　　同意出售上述房屋。
　　
　　（簽章）
　　
　　（簽章）
　　
　　（簽章）
　　
　　（簽章）
　　
　　租賃情況：
　　
　　抵押情況：
　　
　　相鄰關系：　　
　　
　　附　件　六
　　
　　居間介紹、代理等中介服務情況
　　
　　（粘貼線）　　　　　　　　　　　　　　（騎縫章加蓋處）　　
　　
　　【居間介紹】【代理】的房地產經紀公司：（章）
　　
　　聯系地址：
　　
　　聯系電話：
　　
　　房地產執業經紀人姓名：
　　
　　房地產經紀人執業證書號：
　　
　　聯系電話：
　　
　　居間介紹、代理內容：　　【代理委托方：　　方】　　
　　
　　甲方（一）：
　　
　　【身份】【　　　　　　　　 　　 】
　　
　　證號：　　　　　　　　　　　　　 【居住】【注冊】地址：
　　
　　郵政編碼：
　　
　　代理人：
　　
　　聯系電話：
　　
　　【本人】【法定代表人】
　　
　　（簽章）　　
　　
　　甲方（二）：
　　
　　【身份】【　　　　　　　　　　 】
　　
　　證號：
　　
　　【居住】【注冊】地址：
　　
　　郵政編碼：
　　
　　代理人：
　　
　　聯系電話：
　　
　　【本人】【法定代表人】
　　
　　（簽章）　　年　　 月　 　 日簽于：　　
　　
　　乙方（一）：
　　
　　【身份】【　　　　　　　　 　　 】
　　
　　證號：　　　　　　　　　　　　　 【居住】【注冊】地址：
　　
　　郵政編碼：
　　
　　代理人：
　　
　　聯系電話：
　　
　　【本人】【法定代表人】
　　
　　（簽章）　　
　　
　　乙方（二）：
　　
　　【身份】【　　　　　　　　　　 】
　　
　　證號：
　　
　　【居住】【注冊】地址：
　　
　　郵政編碼：
　　
　　代理人：
　　
　　聯系電話：
　　
　　【本人】【法定代表人】
　　
　　（簽章）　　年　　 月　 　 日簽于：