從1998年住房制度改革開始，我國商品住宅市場發展已經走過了整整30年的歷程。回顧三十年的制度建設和市場調控，既有成功的經驗也有失敗的教訓。2018年7月中央政治局會議強調，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，給我國房地產體制改革和市場調控提出了新的更高的要求。
完善商品住宅市場調控的總體思路
一是市場調節，政府干預。房地產一級市場即土地市場供給完全壟斷，二級市場即商品住宅市場區域性供給寡頭壟斷，土地市場、住宅市場均具有壟斷特征，供求關系不是土地價格、住宅價格的決定力量，難以通過市場供求關系控制地價和房價，因此房地產市場需要政府干預。在政府干預的框架下，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段”，增強短期調控政策的明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊；同時完善相關制度建設，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
二是疏堵結合，精準調控。商品住宅市場調控可效仿“大禹治水”，精“堵”準“疏”，疏堵結合。2017年3月至2018年3月，全國商品住宅市場調控措施升級至限購、限貸、限價、限售的“四限”手段，住宅市場顯著降溫，房價指數波動下滑。“四限”齊下冰凍市場短期效果明顯，但全方位“堵”住市場斷水截流不可持續，需要變“堵”為“疏”，精“堵”準“疏”。根據調控歷史經驗，繼續嚴格實施具有拐點效應的市場化調控手段，“堵”住可以快速激活市場的杠桿力量；同時實施適度疊加拐點效應的政府干預手段，靈活“疏”通干預市場的行政力量，有堵有疏，疏堵結合，熨平市場大幅波動，引導市場漸進恢復正常運行。
三是及時監測，動態應對。商品住宅市場調控的關鍵問題之一是需要準確掌握市場的實際運行。通過公開透明和準確的數據信息，可以合理引導市場預期，規避市場恐慌性集中釋放需求或供給；可以提高政府對市場運行的分析和判斷能力，改善政府的調控方式；有利于市場配置與政府干預相結合，避免誤判決策失誤帶來市場的波動和資源的錯配，以保障和維系市場穩定和持續發展。商品住宅市場調控應推進建立完善的市場數據和指標體系，補充房屋存量、房屋空置以及房屋拆遷等數據；應形成各部門聯動的溝通機制，定期對市場情況對監測和監管效果進行評估，為下一階段調控政策明確方向。
優化房地產市場調控的具體舉措
第一，規范“兩市”。歷史選擇了商品住宅作為我國住房供應體系的主體，應著手規范和完善商品住宅市場的秩序和制度。
一是完善土地市場制度。短期考慮完善土地“招拍掛”制度。科學調節三種出讓方式的比例，當住房價格快速上漲時，增加競爭目標多元化的招標方式，減少拍賣方式；同時逐步建立和完善地價動態監測、預警等相關制度。長期考慮實施價格管制。美國實行投機性信貸限制、最高限價、必要時限制交易、強化所得稅和加強市場信息透明度等進行地價管制；日本針對土地投機，實行土地交易許可制、申報勸告制和交易監視區制，即政府認為某地區地價上漲過快，都須申報、勸告直至終止契約；韓國和我國臺灣地區在申報地價過高時，可對交易方進行勸告和阻止交易。
二是規范住房市場交易行為和秩序。房地產開發企業具有強勢定價能力，應定期加強樓盤銷售管理，嚴禁房地產開發企業囤積房源、捂盤惜售、哄抬房價等行為；規范和完善商品房預售制度，強化銷售合同對房地產開發企業的制約，規避房地產開發企業利用預售期房的信息不對稱導致的謀利行為；定期加強房地產中介機構管理，嚴厲查處房地產中介機構虛假宣傳、虛假違法廣告、價格欺詐、不按規定明碼標價、協助規避限購限貸措施、違規開展金融業務等行為。通過減弱商品住宅市場的壟斷力量，營造、公開、公平、真實、透明的銷售環境。
第二，堅持“兩限”。堅持限貸和限售，適度實施限購，適時取消限價。
一是堅持限貸。繼續嚴格實施和完善差別化住房信貸政策，實施固定的首付比例疊加平滑下行的貸款利率，有效降低首次和改善需求的購房成本；實施固定的首付比例疊加平滑上行的貸款利率，顯著增加投機炒房的購房成本。同時，重點監管住戶貸款中短期消費貸款和短期經營貸款的流向，嚴格管控各類資金違規進入住房市場。
二是堅持限售。在堅持限貸的前提下，繼續實施并完善差別化限售措施，對出售唯一住房的改善需求，不實施限售；對出售二套及以上住房的需求，嚴格實施限售。
三是適度實施限購。一線城市和熱點二線城市繼續堅持限購；三四線城市適度調整限購，以房價漲幅為依據，設立動態應對機制，對房價上漲過快的城市及時收緊限貸。
四是適時取消限價。限價容易導致市場機制難以充分發揮，扭曲價格信號，限價不宜長期實施。
第三，實施“兩調”。
一是調節土地供應。各地應根據商品住宅庫存消化周期調整住宅用地供應節奏，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的應停止供地；36~18個月的要減少供地；12~6個月的要增加供地；6個月以下的要加快供地節奏。
二是調節貨幣供給。保持貨幣環境中性微緊，同時嚴密監測和嚴格管控房貸利率持續過快上浮。根據我國歷史調控經驗，貨幣寬松可以顯著抵消商品住宅市場調控成效，因此應保持貨幣環境中性微緊。根據國際經驗，美聯儲和日本銀行曾在短期內利率上調幅度過大，引發房價斷崖式下跌；我國房貸利率與房價指數也存在顯著負向關系。基于外部美聯儲加息預期和內部金融監管趨嚴，房貸利率繼續攀升的可能性較大。為防范未來房價下跌幅度過大，應嚴密監測利率上調頻率和幅度，嚴格管控房貸利率持續過快上浮。（來源：中國經濟導報）
