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買方是否能擅自增加買受人

添加時間:2017-11-29 09:56:47
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  XX年3月,我通過中介出售自己的房子,與梁女士簽訂了房屋買賣協議書,約定房價為35萬元,維修基金我用現金支付給梁女士,煤氣初裝費及有線電視安裝費是由我帶走的;辦理房產證的稅費及中介費由梁女士出;具體的付款時間及付款方式等以房地產買賣合同中的約定為依據;違約也按房地產買賣合同規定承擔違約責任。當天,梁女士給了我1萬元的定金。  到6月份我給梁女士發了封信讓她過來簽訂房地產買賣合同,否則她應雙倍返還定金,并且只賣給梁女士一個人,不要加上她的家里人。第二天梁女士就給我回信說我同意買房子,卻不同意增加買受人是不對的,如果我不同意的話是我違約,她就要起訴到法院要求我雙倍返還定金。我想問梁女士的起訴有沒有理由?  律師說法:  本案中當事人是否算違約確實值得推敲,對此,上海申房律師事務所的孫洪林律師表示,梁女士的起訴理由是有問題的。  首先,雙方簽訂的房屋買賣協議書已經具備了合同成立的必要條款,雖然協議中未具體約定付款時間、付款方式、交房日期、違約責任等事項,但上述未約定事項均不屬合同成立的必備要素,按照我國《合同法》的規定,就《協議書》中沒有約定或者約定不明確的內容協議補充;不能達成補充協議的,按照《協議書》有關條款或者交易習慣確定;仍不能確定的,按照法律的規定處理。且該協議書約定的內容系雙方的真實意思表示,于法不悖,故該協議書合法成立,雙方應恪守履行。  其次,梁女士要求增加買受人系非《協議書》約定的當事人,這不是對《協議書》約定內容的補充,而是屬于新的要約,作為合同相對方的當事人可以依法承諾或拒絕。故梁女士因增加買受人,導致《協議書》無法履行,違約的不是當事人而是梁女士。  孫律師特別提醒,二手房的買賣合同雖然不需要像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如合同主體、權利保證、房屋價款等問題均應全面考慮。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環節,買方可預留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務的主動性。房屋交付后,雙方應簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項寫入其中,以書面形式確認雙方對于房屋交接事項的認可。